Signer un bail commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial?

Un bail commercial est un accord écrit conclu entre un locateur et un locataire commercial. Aux termes de ce contrat juridiquement valable, vous pouvez, à titre de locataire, utiliser les locaux commerciaux pour votre activité commerciale pour une période déterminée en promettant de payer au locateur un tarif convenu.

La location d'un espace commercial est souvent un processus en deux étapes. D'abord, vous signez l'offre de location. Puis, après la phase des négociations, vous signez le bail contenant les détails des négociations.

Voici quelques points à garder à l'esprit au moment où vous recherchez un local commercial :

  • soyez prêt à négocier. Vous n'êtes pas tenu d'accepter toutes les modalités sur-le-champ. Soyez donc prêt à discuter;
  • prenez le temps de comprendre ce qui est inclus dans votre bail. Examinez-le vous-même avec soin et ensuite avec votre équipe de professionnels (avocat, comptable, consultant en matière de bail, inspecteur de propriété immobilière, et ainsi de suite);
  • obtenez toujours les décisions et les changements par écrit. Un accord verbal pourrait ne pas tenir devant les tribunaux;
  • le montant du loyer que vous payez est important, mais d'autres aspects du bail ont également de l'importance;
  • soyez prêt à refuser les modalités.

Éléments à prendre en considération au moment de signer un bail commercial

Un bail commercial normalisé, ça n'existe pas; par contre, il y a des points communs couverts par la plupart des baux. Les baux visant des propriétés commerciales peuvent comprendre les points suivants :

Durée

Vous occuperez les locaux pour sois une durée déterminée ou renouvelable. Votre bail peut être au mois ou pour une durée plus longue. La clause décrivant la durée de votre bail pourrait inclure des options de renouvellement.

Loyer

En règle générale, le coût d'un loyer commercial est fondé sur la taille de l'espace ou la superficie. Votre locateur pourrait ajouter des frais de fonctionnement à ce loyer de base.

Divers types de baux commerciaux entraînent des calculs de loyer variés :

  • bail à loyer proportionnel — si vous possédez un commerce de détail, vous pourriez payer un loyer de base plus un pourcentage calculé en fonction de vos ventes;

  • bail à loyer brut — vous payez un tarif fixe équivalant au loyer de base plus d'autres dépenses précises. Le locateur paye les autres coûts de fonctionnement;

  • bail à loyer net — vous payez une partie des taxes plus le loyer de base;

  • bail à loyer supernet — vous payez le loyer de base, les taxes et les coûts d'assurance au locateur;

  • bail à loyer hypernet — vous payez également les coûts de fonctionnement et d'entretien.

Espace et services

Votre bail couvre-t-il la superficie réelle? Il n'y a pas de mal à prendre des mesures. Quelles parties communes sont incluses (toilettes, vestibule, et ainsi de suite)?

Renseignez-vous pour savoir si les services suivants sont compris :

  • stationnement — y a-t-il suffisamment de places pour tous les locataires et leurs clients?
  • chauffage, ventilation et conditionnement d'air — ce service est-il assuré 24 heures sur 24?
  • service de nettoyage pour l'aire d'agrément communautaire;
  • sécurité;
  • déneigement, tonte du gazon, paysagement.

Caractéristiques saines

Pour favoriser votre santé et celle de vos employés, recherchez un local commercial dans un immeuble doté :

  • d'escaliers intérieurs conçus pour un usage quotidien;
  • de normes pour la qualité de l'air intérieur;
  • d'une interdiction de fumer près des portes, des prises d'air et des fenêtres ouvrables;
  • de certificats de conformité au code du bâtiment tels que LEED, BOMA Best et WELL.

Aussi, il vous serait très utile de trouver un immeuble commercial à proximité de commodités, comme :

  • le transport en commun;
  • des pistes cyclables et pédestres sécuritaires et attrayantes;
  • un parc ou un centre de conditionnement physique;
  • un endroit où l'on peut se procurer des aliments sains tout près.

Genre d'entreprise permise sur l'emplacement

Il vous faudra peut-être obtenir une permission écrite pour utiliser les locaux à d'autres fins que celles prévues initialement. Renseignez-vous pour savoir s'il existe des restrictions qui risqueraient de limiter l'orientation ou l'expansion future de votre entreprise.

Réparations

Déterminez quelles réparations vous incombent et lesquelles relèvent de votre locateur.

Améliorations locatives

Vous aurez peut-être le droit de faire quelques changements ou améliorations et d'installer de l'équipement. Ces immobilisations corporelles seront-elles les vôtres ou deviendront-elles la propriété du locateur si vous partez? Vous faudra-t-il remettre la propriété dans son état initial?

Certains accessoires fixes sont inclus dans la propriété, comme des articles encastrés qui abîmeraient les locaux si on les retirait. Assurez-vous de savoir ce que vous pouvez apporter avec vous et ce que vous devez laisser.

Sous-location

Si votre entreprise prend de l'expansion, il se peut que vos locaux deviennent trop petits avant la fin du bail. Dans ce cas, il vous faudra peut-être les sous-louer; c'est donc une bonne idée d'inclure ce point dans une clause de votre bail.

Vous serez peut-être autorisé à céder le bail à vos partenaires, à des filiales ou à toute personne avec qui vous fusionnez, mais il se peut que vous n'ayez pas le droit de sous-louer à des personnes étrangères à votre entreprise sans le consentement de votre locateur.

Détails en matière d'assurance

Qu'est-ce qui est couvert par l'assurance de votre locateur? Vous pourriez être tenu de payer pour les réparations à faire à toute chose non couverte par cette assurance.

Taxes

Votre locateur payera-t-il toutes les taxes foncières? Êtes-vous responsable du paiement des taxes municipales?

Services publics

Tous les services publics que vous devez payer, comme l'eau, l'électricité, les services d'égout, le gaz, le téléphone, etc., doivent être indiqués. Il se peut que votre locateur paye pour tout ce qui n'est pas mesuré et vous facture en conséquence.

Autres éléments à prendre en considération

Ces éléments pourraient comprendre des détails sur :

  • le droit de premier refus si plus d'espace se libère, les règles du bâtiment;
  • la signalisation;
  • les dommages et la destruction; 
  • ce qui se passe si le bâtiment est condamné;
  • une disposition d'exception (au cas où vous étiez incapable d'exploiter votre entreprise).

Parce que les baux commerciaux peuvent être complexes, faites toujours appel à des spécialistes expérimentés pour vous guider. Avant de signer tout bail commercial, il vous serait peut-être utile d'obtenir des conseils juridiques.

  • Choix d'un emplacement et aménagement
    Vous vous demandez où établir votre entreprise et comment l'aménager le moment venu? Alors, évaluez vos options.
  • Emplacement d'un magasin
    Vous vous demandez où établir votre entreprise? Voici les facteurs à prendre en considération.
  • Assurer sa petite entreprise
    Une bonne assurance commerciale peut vous procurer une tranquillité d'esprit tant sur le plan personnel que professionnel.
  • Questions juridiques pour les petites entreprises
    Avez-vous vraiment besoin d'un avocat lorsque vous créez une petite entreprise? Voyez comment les services d'un conseiller juridique pourraient être bénéfiques pour votre entreprise.
  • Bail commercial
    Vise uniquement : Québec
    Renseignez-vous sur le cadre légal entourant la signature de baux commerciaux au Québec.
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